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老旧小区“加装电梯”,也许迎来了“春天”

所属分类:公司新闻    发布时间: 2020-05-26    作者:广东嘉键
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在2020年5月的《政府工作报告》第五部分"实施扩大内需战略,推动经济发展方式加快转变"中明确提出:
"加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。"
这已经是“加装电梯”第三次被写进政府工作报告中了。
2018年,"加装电梯"..写入《政府工作报告》,当时的措辞是:"有序推进‘城中村’、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。"
2019年 ,"加装电梯"再次写入《政府工作报告》,措辞从2018年的“鼓励有条件的加装电梯"变成了"支持加装电梯"。
而这一次重申“支持加装电梯”,相信国家和地方政府必将推出更多“支持加装电梯”的具体政策,老旧小区加装电梯也许迎来了“春天”!

背景介绍
加装电梯是“城市更新”中重要的项目之一,关于背景我在《老旧小区“加装电梯”,你想知道的都在这里!》一文中也提到了,是为了应对城市老龄化问题。
目前,中国已经成为世界上老年人口.多的国家。上海作为中国经济.为发达的城市之一,2017年老龄化率已达到14.3%。与国际上大城市相比,也处于较高水平。
但是,我们老旧小区的无障碍设施却非常落后,都还是没有电梯的房子,让老人成了“孤老”!

城市更新既是民生问题,更是带动就业、拉动内需的新引擎。
我国既有居住建筑存量巨大。
据初步测算,总量约有500亿m2。其中,城镇既有居住建筑约290亿m2,2000年以前建成的居住小区总面积约为40亿m2。
而老旧小区加装电梯的“市场”有多大呢?
A.据住建部标准定额司巡视员倪江波初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。加装电梯潜在需求量约200万部。

B.根据住建部数据,2018年,全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部,在施工的有4,000多部,正在办理前期手续的有7,000多部。其中,广州成功加装电梯总量占全国的45%。


C.据上海市电梯行业协会统计,上海有约20-22万栋老旧多层住宅未安装电梯,数量接近上海已有的电梯总量——25万台。

不难看出,这是一片蓝海,有着广阔的前景。但也有一些客观条件制约着发展,比如“居民征询工作难”,加电梯的客观条件不理想等等。

政府层面
前几年上海老旧小区”加装电梯“推进缓慢,主要是卡在居民征询工作上。当时加装要求:
A.物业管理区域内三分之二以上业主同意
B.加装幢90%以上业主同意,
C.其他业主无明确反对意见.
上面三个条件,缺一不可。
以一个6层楼的楼栋为例,只要底层居民不同意,这个工作就搁浅了。而底层居民因为涉及到自身房屋价值的”贬值“,多半是不会同意的。

而2020年底出台的《上海市:关于进一步做好既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》对于加装的条件进行了适当的放松。
01.申请人应当依照《物权法》第七十六条规定,就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商,并征求所在楼幢全体业主意见,经所在楼幢专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
02.加装电梯拟占用小区业主共有部分的,应当征求建筑区划内全体业主意见,经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意,并尽可能优化方案,减少对周边相邻业主的不利影响。加装电梯拟占用业主专有部分的,应当征得专有部分权利人的同意。
03.业主之间通过协商等方式解决加装电梯中的利益平衡等事宜。
从“90%以上同意”降低到“2/3以上同意”,意味着即使底楼居民不同意,这个居民征询工作还是有可能成功的。

另外在政府资金补贴上,也给与了很大的扶持力度,让老百姓享受到实惠。
前期可行性评估费用纳入街道(镇)的公共财政预算。
房屋安全性..论证费用由公共财政承担。
政府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴(.高不超过28万元/台),市与区分担比例各为50%。
这些举措让老旧小区加装电梯,变得越发的可能。


技术层面
政策有了保障之后,后面就是技术问题了。在《关于规范既有多层住宅加装电梯建筑方案设计工作的通知》中对于加装电梯的技术要点提了几点要求。
一、加装电梯的建筑设计应当做到平面布局合理,注重与原有建筑及相邻建筑的协调,尽可能减少对周边房屋建筑的影响。
二、既有多层住宅拟加装电梯的房屋建筑应处于正常稳定的使用状态,建筑本身无严重的不均匀沉降、倾斜和结构性损伤等情况,能够满足房屋正常安全使用要求。设计的新建电梯井道和平台结构连为一体,并与原楼梯间相邻,且能够独立并承担恒荷载、活荷载、风荷载等和地震作用。
上述两条强化了加装的电梯要”独立成体系“,减少对既有建筑的结构影响,也不要影响室内、外的使用功能。加建之前要对既有建筑做评估,保障安全性。

对通过新增电梯候梯厅和连廊实现平层入户的,应严格控制候梯厅和连廊的面积。并符合如下规定:
(一)新增连廊应当遵循就近入户,控制连廊跨度与外挑尺寸,原则上净宽不超过1.2米,净长不超过1.5米。同时应确保候梯厅及连廊敞开。
(二)新增连廊只可延伸至原楼梯间相邻..开间范围内,并满足防火规范相关要求。
(三)应保留原楼梯间的自然通风、采光和消防疏散功能。如不能满足,应增加补救措施。
(四)新增候梯厅和连廊均为公共空间,严禁加建改建扩建以扩大住宅套内使用面积。严禁设置安装入户门,将候梯厅、连廊变为业主的独用空间。
(五)严禁通过扩建既有住宅阳台或新建阳台实现平层入户。严禁通过板式阳台实现平层入户。
即便满足了上述的这些细则,老旧小区加装电梯也不是件轻松的事情。我在《老旧小区“加装电梯”,你想知道的都在这里!》一文中说到了2种加装的情况,其中一种半平台入户的加装,对居民还是有诸多不便的。(下左)

那就没什么好的解决方案吗?
良子提过一个解决方案,通过加长一跑楼梯的长度达到“平层入户”的效果,但是会涉及到很多结构问题,对于小区的道路通行也会造成一定的干扰。(如下图)
后来,良有方的群聊里有朋友提供了另一个思路。虽然不能完全满足现行规范,但也是个创新的思路。

这个解决方案的思路:是通过坡道来化解高度问题,这样原有的楼梯不用拆除,只要加建就能完成施工,业内对这种做法还有一个叫法“亚平层”。虽然没能符合规范,但是这种思路在湖南有落地的项目了。

亚平层入户目前无法满足的规范:
a、消防通道的净空要求为不能低于2.2米,局部主梁位置不能低于2米,亚平层在不敲掉步梯承重梁的情况下,局部净空为1.5米。
b、为增加净空高度,亚平层需敲掉原有半平台楼梯承重梁,需要严格的房屋检测以及加固措施,并得到房屋原有设计单位的认可,这都是比较困难的事情。
c、亚平层的斜坡为无障碍通道,无障碍通道的要求是:高度比长度为1:12,平均坡度约为8.5度,而亚平层的坡度约为17度到19度,严重不符合无障碍通道要求。
我画了个剖面示意图,帮助大家理解。其实这个问题在良有方的群聊里大家也讨论过,但因为缺少讨论的素材,所以讨论不够深入。希望我这篇文章能起到抛砖引玉的作用,能让更多的设计师参与其中,并提出更多可行的解决方案。

结束语
虽然加装电梯还有“这样那样”的问题,但是发展是硬道理。任何满足“人民日益增长的美好生活需要”的举措都是好的解决方案。
加装电梯是老旧小区改造中重要的一环,是解决民生问题的重要举措,特别是应对城市老龄化问题的一剂良方。
“大拆大建”已经不再适合目前中国的城市化进程,而“微更新”将会是城市发展的“主流”,大面积推广只是时间问题,也许春天已经来到了。